1 Aprile 2026, 17:00
Il condominio di recente è stato un tema che ha guadagnato i riflettori dell’attualità. Si è infatti parlato della tanto discussa riforma, che era stata presentata lo scorso dicembre e che ora è stata ritirata, e del nuovo disegno di legge che è stato comunicato alla presidenza il 24 febbraio 2026. Ma a destare grande interesse, quando si parla di condominio, c’è anche un altro tema, un vero e proprio evergreen, quello legato alle assemblee condominiali. Per cercare di capire meglio quali sono le novità volte a riordinare la disciplina del condominio, modernizzare la categoria degli amministratori condominiali e colmare le lacune della Legge n. 220/2012, ma anche per approfondire alcune tematiche legate proprio alle assemblee condominiali, idealista/news ha preparato questa breve guida.
Le novità sulla riforma del condominio
La proposta di legge A.C. 2692 per la riforma del condominio, che è stata presentata lo scorso dicembre e che ha suscitato tante polemiche, è stata formalmente ritirata dalla proponente Elisabetta Gardini, vicecapogruppo di Fratelli d’Italia alla Camera, il 14 febbraio 2026. Qualche giorno dopo, il 24 febbraio 2026, è stato presentato il disegno di legge n. 1816 recante “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, che vede come primo firmatario il senatore leghista Paolo Tosato e che è stato comunicato alla presidenza il 24 febbraio 2026.
Cosa prevede il disegno di legge n. 1816
Il nuovo testo è composto da undici articoli e punta a superare le criticità riscontrate con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, di modifica alla disciplina del condominio negli edifici.
- Articolo 1 “Modifiche all’articolo 1129 del codice civile in materia di nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”
- Articolo 2 “Adeguamenti obbligatori del fabbricato condominiale”
- Articolo 3 “Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzi”
- Articolo 4 “Sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata in caso di morosità e saldo della morosità da parte dell’acquirente”
- Articolo 5 “Deleghe in assemblea del supercondominio”
- Articolo 6 “Erogazione di sanzioni”
- Articolo 7 “Modifiche dei requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio”
- Articolo 8 “Modifiche all’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392”
- Articolo 9 “Spese condominiali riconosciute con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale”
- Articolo 10 “Detraibilità del compenso dell’amministratore”
- Articolo 11 “Disposizioni finanziarie”
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Assemblea condominiale, alcune cose da sapere
Cosa può fare il condominio quando l’amministratore non convoca l’assemblea
La corretta gestione del condominio implica il rispetto della volontà collettiva espressa in sede di riunione condominiale, nei limiti stabiliti dalla legge. Ma cosa accade quando l’amministratore non convoca l’assemblea, impedendo quindi agli interessati di manifestare il loro parere? In linea generale, è possibile inoltrare una diffida formale, per richiedere che l’assemblea venga indetta in un tempo ragionevole. Se l’amministratore rimane inadempiente, i condomini hanno diritto di autoconvocare l’assemblea o, ancora, di presentare istanza al giudice, anche per chiedere la revoca immediata del professionista.
Cosa succede se non si va alle riunioni condominiali
Nel contesto della vita in condominio, le assemblee rappresentano un momento fondamentale: sono infatti cruciali per definire le modalità di gestione delle parti comuni e, fatto non meno importante, per l’approvazione delle spese e la loro conseguente ripartizione. Ma cosa succede se non si va alle riunioni condominiali? Non vi sono divieti di legge né sanzioni per l’eventuale assenza dei condomini, tuttavia bisogna sempre tenere in considerazione che le decisioni prese dall’assemblea vincolano tutti e, di conseguenza, chi non partecipa non può manifestare completamente il proprio parere.
Le principali differenze tra delibere condominiali nulle e annullabili
In condominio, può capitare che le decisioni prese dall’assemblea presentino dei problemi di diversa natura, che ne possono compromettere la validità. Ma cosa si intende per delibere condominiali nulle e annullabili? Di norma, nel primo gruppo vi rientrano le decisioni che presentano gravi vizi strutturali, tali da renderle invalide sin dalla loro adozione. Le delibere annullabili, invece, possono caratterizzarsi per irregolarità formali o procedurali, che non ne intaccano la loro struttura. Se nulle, le decisioni possono essere impugnate dai legittimati senza limiti temporali, mentre le annullabili entro 30 giorni da parte di assenti, dissenzienti o astenuti.
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Come funziona la delega per l’assemblea condominiale
Partecipare alle riunioni di condominio è di fondamentale importanza, perché rappresentano lo strumento principale per la corretta gestione dello stabile. Può però capitare che non si riesca a presenziare: in questi casi, si può ricorrere all’istituto della delega per l’assemblea condominiale. Tramite questa soluzione, si può incaricare una terza persona di partecipare alla riunione: il delegato agirà nell’interesse del condomino assente, esprimendone anche il voto. È però necessario che la delega segua requisiti e limiti definiti dalla legge, per evitare contestazioni o nullità.
La partecipazione all’assemblea condominiale dei comproprietari
Le riunioni di condominio rappresentano un momento fondamentale per la gestione dello stabile: è proprio in questa sede che vengono prese tutte le decisioni amministrative, e di spesa, rilevanti per la condivisione. Ma come avviene la partecipazione all’assemblea condominiale dei comproprietari? In linea generale, tutti i comproprietari devono essere correttamente convocati e possono presenziare alla riunione, tuttavia l’espressione del voto spetta a un solo rappresentante, scelto internamente. È inoltre utile sapere che la mancata convocazione può invalidare le delibere.
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Come procedere alla convocazione degli eredi all’assemblea condominiale
Quando un condomino viene a mancare, le attività di gestione dello stabile richiedono un’attenzione particolare. Ad esempio, il decesso di un proprietario comporta la convocazione degli eredi all’assemblea condominiale: è l’amministratore a doversene occupare, inoltrando l’avviso all’ultimo indirizzo del defunto, salvo indicazioni diverse da parte dei nuovi proprietari. Questi ultimi devono comunque comunicare tempestivamente il subentro, affinché si possa procedere all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. In mancanza di specifici recapiti, rimane valido l’avviso inoltrato impersonalmente agli eredi all’ultimo domicilio conosciuto.
Quando votano usufruttuario e nudo proprietario in assemblea
Le riunioni di condominio rappresentano lo strumento principale per la corretta gestione dello stabile, eppure non è sempre semplice individuare i soggetti che possono parteciparvi e, ancora, i relativi diritti di voto. Ad esempio, chi partecipa all’assemblea tra usufruttuario e nudo proprietario? Per quanto si tratti di due figure distinte, esprimono entrambe dei diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, sia l’usufruttuario che il nudo proprietario possono essere convocati in assemblea, a seconda dell’ordine del giorno e dello specifico
